売却スケジュール
FLOW

ステップ①
ご売却相談

相談事例

(戸建編)
・高齢になり「雪かき」が大変!維持管理のしやすいマンションへ住替えたい!
・相続により親の家を取得したが、結論、お金にしたい!
・等々

(マンション編)
・住宅ローンの他、管理費、修繕積立金、駐車場料金が上がり払えない!
・年齢的にも最後の買い換えを考えたい!
・転勤により不要になったので売却したい!
・今がチャンスと思い、売りたい!

金銭（手取り）のイメージ

主な諸費用

登記料
不動産の登記費用は、主に登録免許税と司法書士への報酬で構成されます。
登録免許税は、不動産の価格や登記の種類によって異なります。
仲介手数料
不動産会社が物件の売買や賃貸の契約を成立させた際に、成功報酬として受け取る手数料です。
（ ※ なお売主、買主いずれかによる一方的な解約があった場合、手数料は発生いたします）
測量費用
土地の状況や測量内容によって大きく異なりますが、現況測量で10万円～ 20万円程度、確定測量 35 万円～ 80万円程度が目安となります。ただし確定測量は隣接地の状況や官民境界の確認など、条件によって費用が変動します。
住宅ローン
住宅ローンが残っている場合には借入金の返済・抵当権の抹消手続きが必要です。

主な税金

印紙税
契約書に貼る印紙代です。売買代金により額面は異なります。
所得税・住民税
詳細は管轄の税務署、税理士などにご確認ください。

ステップ②
査定依頼

不動産査定

売却を検討する際に「いくら」で売れそうか、売り出し価格を決めるために行われます。
物件の状態や周辺環境、市場動向などを考慮して査定額を算出します。
「高い」査定価格の会社だから決めたという「車」の査定とは異なりますので、誘因的なご判断をなさらぬようご注意下さい。

不動産の査定方法には3種類ある

不動産の査定方法には、「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3種類があります。
どの方法で査定するかは、戸建て・マンション・土地など物件の種類によって異なります。
取引事例比較法
【主に居住用マンションや土地の価格査定に使用】
不動産の価格を評価する際に、類似する取引事例を比較して対象不動産の価格を推定する方法です。

査定価格＝事例の平均単価×対象物件の面積
原価法
【主に戸建て住宅の建物の価格査定に使用】
不動産の鑑定評価において、対象となる不動産の再調達原価を基に、減価修正を行って価格を求める手法です。

査定価格＝再調達原価－減価額
収益還元法
【主に投資用物件の価格査定に使用】
収益還元法とは、不動産が将来生み出すと期待される収益に基づいて、その不動産の価値を評価する方法です。

査定価格＝純収益÷還元利回り
※査定価格は、不動産鑑定評価に基づく価格ではありません。
※物件の所在によってはお取扱いのできない場合もございますので予めご了承ください。

ステップ③
物件調査・価格査定

適正価格をご提案するために、対象不動産の調査（権利関係、法令上の制限や地域特性など）、安全な取引のために欠かせない調査をしっかりと行います。

1.　物件概要の把握

売主様より、まずはじっくりとお話しをお聞かせください。
不動産の種別、土地・建物の面積、建築の時期、使用状況など、把握していらっしゃる限り詳しくお話いただけると参考になります。

2.　物件個別要因の調査

対象不動産の種別によって調査の項目は異なりますが、主な調査項目は以下の通りです。

物件の調査内容

現地調査
（※売主様のご協力が必要です）
・接面道路状況
・給排水施設、電気・ガスの施設
・土地・建物の利用状況
法務局調査
・登記簿記載事項
・隣接所有者
・公図、測量図、建物図
役所調査
・都市計画法・建築基準法の制限
・道路関係
・その他の法令制限
・上・下水道の埋設管
売買事例の収集
指定流通機構（レインズ）より収集
市場性・流通性の調査
流通研究所データ、市況のマンスリーデータより収集

3.　価格査定書の提出

ご所有不動産の特性（上記調査結果）を分析し、ご売却が見込める価格をご提案いたします。
実際の販売価格（＝売り出し価格）は、売主様のご希望をお伺いしながら設定させていただきます。
レジデンシャルエージェントでは、不動産の売り出し価格、売却開始時期、期間、販売・広告の方法等、ご所有不動産の特性を最大限に活かすことのできる売却計画を立案し、ご提案いたします。

ステップ④
媒介契約

正式にご所有不動産の売却を決断されましたら、不動産の売却活動をご依頼いただくために、媒介契約をご締結いただきます。
媒介契約には、宅地建物取引業法第34条の2に定められている通り、次の3種類があります。
なお、いずれの種類も契約の期間は3ヶ月以内であり、お客様からの申し出により更新することができます。

媒介契約を締結する

指定流通機構（レインズ）って？
国土交通大臣の指定を受けた全国4個所の不動産流通機構が運営している、不動産情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・オンラインシステムです。全国の不動産業者が加入し、ネットワークで結ばれているので、不動産会社各社は全国各地の最新物件情報や取引事例をすばやく検索でき、お客様に情報を提供できます。

ステップ⑤
売却活動

媒介契約のご締結後、レジデンシャルエージェントでは、物件それぞれの特性や流通性を考慮したうえで、最適な販売計画と広告活用をご提案し、積極的な売却活動を行っていきます。

1.売却活動

・SUUMOやLIFULL HOME'Sなどの不動産ポータルサイトへ掲載
・ご購入希望をご登録いただいているお客様へのご紹介
・近隣にチラシを配布
・新聞紙面広告に掲載
・オープンハウスの開催（現空の場合）
・指定流通機構（レインズ）への登録
・全国に広がる店舗ネットワーク、不動産会社ネットワークの活用

2.活動状況のご報告

媒介契約の種類によって報告が異なります。

専属専任媒介契約の場合は、 1週間に1回以上
専任媒介契約の場合は、 2週間に1回以上
一般媒介契約の場合は、 報告の義務なし

【内容】
・販売活動状況
・お問い合わせ等の反響状況
・媒介契約以降の新規売出物件の報告
・今後の販売活動計画

ステップ⑥
不動産売買契約

1.ご契約条件の確認

購入希望者には、まず不動産購入申込書のご提示をいただきます。
この申し込みに至る販売状況の経緯を踏まえ、買主様の具体的な価格や条件をお聞きし、売主様へご報告させていただきます。
最終的には売主様・買主様双方がご納得いただいて気持ちよく契約にのぞんでいただけるよう、交渉いたします。売却価格のほか、引渡しなどの諸条件もしっかりと確認しておきます。

2.物件個別要因の再調査

売主様、買主様の間で、売却価格および諸条件が合意に達しましたら、取引の安全を期すために、更なる物件調査をいたします。安全なお取引のために重要な作業ですので、見落としのないよう、しっかりと調査いたします。

再調査内容

価格査定時の調査内容に以下の内容を加えて、再調査いたします。
現地調査
（※売主様のご協力が必要です）
□ 雨漏り、シロアリの害
□ 給排水管の故障
□ 増改築・リフォームの履歴
□ 近隣調査（建築計画、申し合わせ事項、周辺環境に影響を及ぼす施設など）
□ 売主様が撤去する設備、買主様に引き渡す設備・資料・図面・管理メンテナンス連絡先
□ 主要設備の故障・不具合
法務局調査
□ 直近の登記簿記載事項
役所調査
□ 固定資産評価証明
建物に雨漏りが無いか、付帯するエアコンや給湯設備、建具の建て付けなどに不具合が無いかなど、細かい部分に至るまで売主様と一緒にご確認し、書面に記載しておきます。

3.買主様への重要事項説明書

重要事項説明書を作成します。
不動産売買契約に先立ち、買主様に対して、宅地建物取引業者が不動産の重要な事項について書面を交付のうえ説明するよう、法律上義務づけられています。

4.ご契約に際し

売買契約締結前に、契約内容・条件のほか、契約日時、場所、手付金の授受についてなどを再確認させていただきます。同時に、ご契約時にご準備いただくものをご案内いたします。

不動産売買契約時に必要なもの

・ご本人確認資料（運転免許証など）
・最終金の振込先情報（通帳など口座のわかるもの）
・登記済証または登記識別情報通知書
・実印、お認印
・印鑑証明書（発行から3ヶ月以内のもの）
・仲介手数料の半金
・収入印紙代（売買金額によって額面が異なります）

※その他、ケースに応じて必要になるものがあります

5.不動産売買契約の締結、手付金の受領

「不動産売買契約書」を用いて契約を締結します。「不動産売買契約書」には、条件交渉で合意に達した事項を盛り込み、売主様・買主様双方に交付します。
契約内容を確認後、双方ご署名ご捺印をいただき、買主様より手付金をお受け取りいただきましたら、無事契約成立です。
不動産売買契約締結後は、契約書の記載内容に基づいて、双方の権利や義務を履行することになります。
義務に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もありますので、不明な点は必ず担当者にご確認ください。

ステップ⑦
物件のお引渡し準備

契約条項の履行

売主様が物件引渡しまでに行う事項を、スケジュールに沿って進めていきます。 測量士や解体業者、リフォーム・ハウスクリーニング業者のご紹介など、万全のフォローをお約束いたします。

お引越し

残代金の受領と物件の引渡しは同時に行われ、残代金の受領日までに、公共料金の清算なども済ませ買主様へ引渡せる状態にする必要があります。スケジュール管理を含め、入念にお引越し準備をしておきましょう。

ステップ⑧
残代金の受領・物件のお引渡し

買主様より売買代金の残金をお受け取りになると同時に、所有権の移転登記手続きと、物件のお引渡し（鍵のお引渡し）を行います。これで不動産売買のお取引は完了いたします。
1.お引渡し前の現地確認
物件の最終確認を、現地にて行います。売主様、買主様お立会いのもと、不動産売買契約時にお渡しした「物件状況等報告書」と「設備表」にしたがって付帯物の確認、境界等の立会いをいたします。
2.登記に必要な書類の確認
所有権移転登記の申請に必要な書類が揃っているか、司法書士が確認します。住宅ローンが残っている場合は、抵当権抹消に必要な書類も確認します。

＜住宅ローンが残っている場合＞
ご売却物件に売主様の債務の抵当権が設定されている場合は、買主様より受領した売買代金を返済に充当し、買主様への所有権の移転登記と同時に抵当権の抹消登記を行います。複雑な権利上の取引にミスが無いよう、債権者の金融機関や実際に登記手続きを代行していただく司法書士との連携で、安全で確実なお取引をお手伝いいたします。
3.残代金の受領
買主様から売主様に残代金を支払います。預金小切手や現金で授受する場合もありますが、銀行振込みで残代金を授受するケースが一般的です。買主様が住宅ローンを利用される場合には、買主様がローンを申し込みされた金融機関にて取引を行います。
4.鍵の引渡し・関係書類の受け渡し
残代金の受領と同時に、売主様は買主様へ物件の鍵を引渡します。管理規約、パンフレット、建物付帯設備の取扱説明書などがある場合は、あわせて買主様にお渡ししましょう。
5.固定資産税・管理費などの清算
固定資産税・管理費などの負担金の清算をします。引渡し前日までは売主様の負担、当日からは買主様の負担として、日割り清算で行うのが一般的です。
6.諸費用の支払い
最後に、仲介手数料、司法書士への報酬など、諸費用の支払いをします。
7.取引完了のご確認
これですべての取引が完了しました。取引が完了した証として、「取引完了確認書」にご署名・ご捺印いただきます。

残代金の受領・物件のお引渡し時に必要なもの

・登記済証または登記識別情報通知書
・実印
・印鑑証明書（発行から3ヶ月以内のもの）
・固定資産税納税通知書
・仲介手数料の残金
・物件の鍵
・その他（管理規約、パンフレット、建物付帯設備の取扱説明書など）
・ご本人確認資料（運転免許証など）

※その他ケースに応じて必要になるものがありますので、詳しくは担当者にお尋ねください。

ステップ⑨
確定申告

不動産をご売却されて、譲渡益が生じる場合には、確定申告の手続きが必要です。
確定申告は売却した翌年に行います。

ご売却時にかかる税金

・譲渡所得税
・居住用財産の譲渡
・事業用資産の買換え
・固定資産の交換
・優良住宅地造成等のための譲渡